案情概况

2012年11月19日，赵某与太原某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款。2016年1月4日，赵某办理了收房手续。2017年6月，赵某因工作调动，拟出售该房屋，并与有购房意向的韩某就购房事宜达成合意。鉴于前述房屋尚未取得不动产权证书，经赵某与韩某协商，约定双方签订合同时，韩某向赵某支付首付款共计人民币80万元整，待合同项下房屋所有权转移登记到韩某名下时，韩某向赵某支付剩余购房款。2017年8月，赵某与韩某签订《房屋买卖合同》，韩某依合同约定向赵某支付了购房首付款。

2017年9月1日，韩某来到太原市某公证处，向公证员王某陈述了其与赵某签订《房屋买卖合同》的相关事实，并向公证员坦陈存在的忧虑：一是如果房屋所有权转移登记前，赵某因病或因人身意外等情形发生死亡，或因失踪等情形无法取得联系后，其如何举证证明《房屋买卖合同》上有关赵某的签名是其本人所为，或者说，其如何向第三方证明赵某签订《房屋买卖合同》的意思表示是真实的；二是其如何留存和固定向赵某支付购房款的证据才能得到法律的承认；三是其与赵某签订的合同万一发生毁损或灭失，其主张权利时如何提供证据。

根据韩某陈述的事实，公证员建议韩某与赵某一同向公证机构申请办理保全文书（《房屋买卖合同》）证据公证，并就保全文书证据公证的法律意义和法律后果向韩某进行了告知。

2017年9月底，根据韩某与赵某共同申请，太原市某公证处受理并指派公证员王某通过询问、复印、拍照等方式，对申请人提供的名称为《房屋买卖合同》的文书证据办理了保全证据公证。在办理公证过程中，承办公证员向申请人告知了“保全文书证据公证涉及不动产交易合同的，不应被理解为是公证机构对申请保全的文书载明的有关不动产所有权及所有权是否转移的确认，也不应被理解为是对合同行为的公证”。

此外，经公证员询问，韩某与赵某共同陈述并确认“双方于2017年8月12日在太原市自愿签订《房屋买卖合同》，约定韩某向赵某购买坐落于太原市某小区的房屋。双方签订合同的意思表示真实，合同项下条款内容均经双方认真审核。合同签订后，韩某已于2017年8月12日通过银行转账方式向赵某支付了共计人民币80万元整的购房首付款。该合同共签署两份，赵某与韩某各执一份，合同上有关赵某与韩某的签名、指印均系本人所为”。公证员制作公证书时，将上述告知内容及当事人陈述并确认的事实一并载入公证词，以进一步固定交易事实，降低交易风险，预防交易纠纷。

案情评析

一、公证要点

1.公证机构可以采取拍照、摄像、复印等方式，对与申请人有关的可能灭失或者以后难以取得的证据予以保全固定，以保持该证据证明力。

2.公证员应审查当事人是否具有民事行为能力，并向当事人阐明保全文书证据公证的法律意义、法律后果，告知交易未办理所有权登记的房屋存在的法律风险。

3.为审慎履行审查核实义务，针对申请人已婚的情形，公证员应就申请人陈述的有关文书证据形成的事实分别向申请人的配偶进行核实。

4.公证员应使用公证机构的复印机或照像机对申请人提供的文书证据进行复印、拍照，并制作详细的工作记录。

二、案例意义

未取得不动产权证的房屋发生交易的情形，在现实中大量存在。虽然依据物权法及相关法律的规定，在尚未办理物权登记的情况下，交易双方签订的买卖合同只要符合合同的成立要件，就应当认定合同有效，但房屋交易后不能及时办理所有权转移登记，购房人的权益往往无法得到保障，现实中也极易发生纠纷。近年来，在房屋交易活动中，公众对通过公证形式留存证据的需求既强烈又迫切。发挥公证职能，满足人民群众正当的维权需求，推动公证服务真正成为维护社会公众合法权益的法律保护手段，是公证工作应当始终坚持的价值导向。为预防、减少上述房屋交易活动发生的纠纷，公证机构应当针对群众已签订购房合同，且已支付了购房款的事实，依据相关法律、法规，积极开展保全相关证据的公证服务。

摘自《山西法制报》