随着房地产市场的快速发展，房屋价格不断攀升，因婚姻关系导致的房屋共有，还是单独所有造成的纠纷问题层出不穷，由于对法律法规的理解不同，各地不动产登记部门对婚姻关系在登记中掌握的尺度也不尽相同。夫妻共有房屋在办理不动产登记时往往碍于关系，意识不到存在的法律风险，而一旦出现问题便带来无穷的困扰。下面就本人在实际工作中总结的几点，进行分析和探讨。

一、夫妻共有房屋在不动产登记中的现状

2007年实施的《物权法》第16、17条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。明确不动产登记簿的是权属证明的最高效力，产权登记在谁的名下，谁就享有所有权。

从《最高人民法院关于适用<中国人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》可以看出法院认定房屋是否夫妻共有，不是采用取得时间简单判断，而是以购买房屋的财产是否属于夫妻共同财产来作为判断标准，法院认为如果是以婚前个人财产购买的房屋，即使是婚后登记的，仍然应当属于个人财产，可以看出登记机构不能简单通过房屋取得的时间以及婚姻登记的时间来判断是否属于夫妻共同财产。登记机构应询问和证据支撑的登记方式，即询问时申请人回答共同所有，一般登记机构，都予以直接登记为夫妻共有，若询问时申请人若回答房屋为单独所有的，不动产登记部门应查看登记资料中的合同签名是否单方，如果是若单方，方可由权利人单独申请登记，登记为单独所有。

从法律责任上来看，如房屋实际属于共有财产，当事人欺骗登记机构，并进行无权处分的话，《物权法》106条规定由无权处分人承担赔偿责任；《不动产登记暂行条例实施细则》104条也规定了，当事人采用提供虚假的材料等欺骗手段申请登记，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

二、房屋共有形式由申请人自行确定

房屋产权共有的两种形式：按份共有与共同共有。夫妻共有房产采用共同共有或按份共有登记皆可，《婚姻法》第17和18条对夫妻财产共有或者单独所有的情况进行了规定，第19条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式，没有约定或约定不明确的适用本法第17条、第18条的规定”。当事人可以在合法、自愿的基础上对财产进行约定，自由选择共有方式。

三、不动产登记机构应按合法有效凭证予以审查

权属登记是依当事人申请，对当事人所有的房屋状态加以记载、予以认可和证明的一种行政行为。不动产登记机构在受理夫妻共有房屋所有权登记申请时，不能凭是婚前财产或婚姻关系存续期间取得的财产来确定是否共有，而要根据当事人提供的合法有效凭证予以审查，按照相关的法律法规的规定，予以记载。登记机构不能主动判定是否共有。

四、不动产登记中对房屋归属应做好登记记载

《不动产登记操作规范》规定，共有的房屋由共有人共同申请登记，若为单独所有，则由单独拥有方申请登记。申请不动产登记时，登记机构必须履行询问义务；不动产登记机构工作人员应根据不同的申请登记事项询问申请人内容，制作询问记录，查验申请登记材料，并根据不同登记申请，询问申请人是否为申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项。询问结果应当经申请人签字确认后归档保留，并作为是否为共有的法律依据。在办理房屋申请转移登记或抵押权登记时，登记簿记载为夫妻共有的，由夫妻共同签字处置，登记簿记载为单独所有的，由登记簿上记载的权利人单独处置即可。

登记簿未记载权利的一方是不能以其享有共有权为由主张登记簿上记载的权利人所做出的处分行为无效的。而对于实际共有人因此受到的损失，只能通过其他法律途径要求处分人承担相应的赔偿责任。

（作者单位：吕梁市不动产登记中心）