一、现状分析

（一）区位特征-吕梁城市核心区。基地位于吕梁中心城区核心区，到达区政府、市政府、吕梁主要城市公园、河流1000米之内，交通便捷，区位条件优越。市民广场、永宁广场（吕梁最大城市中心）、莲花池公园是吕梁最重要的城市广场及公园。地块位于龙凤南大街、永宁西路、贺昌路、岐银路内部，总面积约26公顷。

（二）人文特征-历史文化街区。基地文化资源丰富，历史底蕴丰厚，具有重要保护与开发价值。基地属于中心城区棚户区，内部具有众多文化遗存，具有重要历史文化价值，同时在延续文脉，保留吕梁历史记忆，塑造街区文化认同感方面有重要价值，是基地宝贵的文化财富。

（三）空间特征-传统生活区。作为传统生活区，城市核心区的棚户区，整体设施、环境、空间等亟待改善。基地属于中心城区传统生活区（棚户区）居住人群主要为当地居民；空间肌理紧密错落、窄巷相连；生活环境不佳，公共设施缺乏，公共空间、绿地广场不足，线网混杂，存在较多安全隐患。

二、发展思路

（一）研究定位。依托吕梁城市棚户改造，打造独具历史风情和文化魅力，功能混合的活力更新示范区。

1.2013中央城镇化工作会议要求提高城镇建设水平，要延续城市历史文脉，依托现有山水脉络等独特风光，记得住乡愁。

2.国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知国办发〔2014〕36号文件，各地区要进一步摸清待改造棚户区的底数、面积、类型等情况。在摸清底数的基础上，抓紧编制完善2015—2017年棚户区改造规划，突出前瞻性、科学性。优先改造连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的棚户区。省级人民政府尚未审批棚户区改造规划的，要抓紧审批，并报国务院有关部门。

3.2015年中央城市工作会议，要求贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，转变城市发展方式，提高城市治理能力，解决城市病等突出问题，提升城市环境质量、人民生活质量、城市竞争力，明确要求加快棚户区和危房改造，老旧住宅小区综合整治，推进城市绿色发展。

4.根据基地特色，规模初步测算（基地规模在10万平左右），优秀案例规模研究以及吕梁城市更新发展需求，基地适宜打造富有特色活力的历史风情综合商业示范区，提高城市建设水平和发展质量。

（二）总体思路。开发建设与保护更新并举，坚持“重点保护、合理保留（改造）、普遍改善、部分开发、经济平衡、活力复合” 总思路，实现基地城市建设整体全面提升。

利用重点文物遗迹，连接重塑公共场所空间，塑造历史风情街区特色魅力。将基地建筑合理划分为保护建筑、一般建筑、拆除建筑和其它建筑，在一般建筑和拆除建筑片区进行商业运营开发建设，实现经济平衡。对基地进行建设控制，文脉保留，保留区域整体历史风情风貌，塑造城市特色。开发模式根据总体布局植入混合业态功能，形成复合活力和持续发展动力。

三、规划策略

（一）整体规划，特色带动。以资源主线为核心，进行整体规划设计，通过特色节点打造，实现以点带面的片区拉动效应，实现整体商业运营，提升经济效益。

（二）棚户改造，环境整治。政府前期大力实施地块区域整体环境改造，包括人口腾迁、城市配套设施完善、道路、交通、绿化、景观整治等，改善整体环境。

（三）空间置换，提升活力。拆除部分危旧棚户房，导入生态绿色和公共空间，利用莲花池水量提升水景、活化水系，成为古城节点亮点，塑造活力街区。

（四）挖掘资源，强化主线。深入挖掘项目资源和历史内涵，包括自然景观、建筑景观、人文、历史遗迹等，为资源搭建一个平台，形成项目的主线和磁极，形成核心竞争力。

（五）文化植入，建筑特色。建筑特色化、景观化、风情化、艺术化，注重细节的打造，通过装饰、立面、构筑物、形态等将文化符号植入建筑本身。深挖历史建筑和文化精髓，保护和改造相结合，掌握破立平衡，内部实现功能置换。

（六）业态复合，提升人气。历史特色型商业业态应原址原味予以保留，以传承城市文化。通过餐饮娱乐、业态项目初期带动人气，后期逐步增加零售等其它业态，提升利润

（七）平台打造，价值集聚。公建设施引入，如剧院、博物馆、图书馆、会展等为商业群搭建文化体验平台，聚集更多商业消费力。酒店、民宿引入，打造形象标签，作为旅游配套设施为商业发展搭建旅游产业平台。

四、业态建议

（一）市场分析。对吕梁商业文化街区市场分析，做符合当地实际的发展定位及业态。

吕梁及现代商业文化街区市场特征：

特征一：商业模式正处在更新中，整个市场仍以传统零售模式为主，商业模式有待提升。

特征二：特色商业街缺乏，体验型、RBD休闲商业型存在较大空白。

特征三：传统商圈业态失衡，被承租能力高的零售业态占据，需求日益旺盛的餐饮休闲娱乐业态占比低，消费需求无法得到满足。

特征四：餐饮市场活跃，深入吕梁日常消费习惯，城市餐饮整体档次、形象、文化内涵、区域历史特色需要提升。

特征五：休闲娱乐是吕梁日常生活必不可少的放松方式，消费习惯已经形成，切发展成熟，总体休闲娱乐业态面临更新升级。

特征六：潜在供应外扩，离石区商业街区区位优越，与市民广场、莲花池公园紧邻，总体辐射范围向外扩张，结合棚户区改造，打造独具历史风情和文化魅力，功能混合的活力更新示范区，具有重大经济、文化、社会价值。

（二）趋势定位。依托历史遗迹，结合市场趋势和吕梁城市棚户改造，突出主题化、城市级、文化型、棚改特色。打造独具历史风情和文化魅力，功能混合的活力更新示范区，具有重大经济、社会、文化价值。

主题化：吕梁主题化、开放式、文化类休闲商业将释放商业需求。

城市级：跳脱区域，着眼全市，基地区位、历史、资源条件优越，有机会形成新兴城市级商圈。

文化型：历史悠久，文化内涵底蕴深厚，城市街区复兴注入新鲜血液，满足综合消费，一站式需求和文化情感需求。

棚改型：街区复兴改造，响应国家推进棚改政策，改善居民生活质量，提升城市建设水平。形成街区商铺，利于投资及居民就业安置，取得经济、社会价值。

（三）业态功能建议。充分利用基地历史风情特色，根据市场趋势，打造功能复合开发，形成富有活力特色的混合业态。

五、目标定位

结合基地特色，打造吕梁历史延续、文化复兴的“历史风情街区”，吕梁民生工程、棚户改造的 “城市更新示范区”，吕梁辐射区域、富有活力的“特色综合商业区”。

六、开发模式

（一）模式借鉴-总体思路。参照借鉴多个优秀成功案例，根据最终实际项目规模及定位，进一步确定开发建设及运营模式。

（二）模式借鉴-成都宽窄巷子。改造靠政府，收入靠运营。

开发条件：建筑历史久、院落保存好。危房多、居住环境差、安全隐患突出。

运营模式：市、区按8∶2比例投资组建项目公司。

建设主体：成都少城建设。

运营主体：成都文旅投。

大片区制定历史街区保护规划，核心区进行商业开发

空间翻新、居民外迁、功能植入，政府投入6.3亿元改造，6.6公顷核心区900户居民拆迁，保护老建筑占总建筑量的40%，60%房屋拆除新建，依据产业规划定向招商，原有街巷生活消亡。

运营经验：

1.招商控制：保证品质及特色化，36个核心院落品牌和品质招商，规定任何一家餐饮类型及装修不得重复。

2.结合主题定位，复合业态分布。

（三）模式借鉴-佛山祖庙东华里岭南天地。改造投入，周边来补。

目标：整体功能改造。对文物建筑和历史建筑进行保护、改造，建筑居住功能改造为经营功能。

运营模式：地块内综合开发平衡。政府出让土地使用权获得75.1亿元，用于居民拆迁安置补偿及区内文物建筑修缮维护。开发商瑞安集团负责历史建筑保护更新改造及维护，再将改造建筑出售出租，收回部分成本。主要收益来源于周边拆除重建地块的房地产开发项目。原住民自主选择异地安置或货币补偿。

借鉴宽窄巷模式：政府组建专业运营团队，市场化运作。

定向招商（特色小吃+文化商业+公共服务）。

借鉴“天地”模式：综合开发建设，以地产获取资金平衡。（作者系原市城管中心副主任）