一、制定的必要性

一是构建基层社会治理新格局的需要。随着城市住房制度改革的推进，物业管理日益成为社区治理的重要组成部分。中共中央 国务院《关于加强和完善城乡社区治理的意见》《关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见》等中明确提出“改进社区物业服务管理”。通过地方立法，构建住宅物业服务管理的制度体系，规范街道、社区相关职责职权，实现社会治理重心下移，对打造共建共治共享的社会治理格局，推进吕梁高质量发展具有重要意义。

二是解决物业服务管理矛盾纠纷的需要。近年来，住宅物业服务质量与业主、物业使用人的期望值之间的差距越来越大，出现了很多新问题和新矛盾，住宅物业服务投诉成为广大群众投诉较为集中的领域。用地方性法规规范物业服务管理中各方主体的行为，明确物业主管部门及相关部门、基层组织在物业管理中的职责，保障物业服务管理规范运行，对于预防和解决物业服务管理矛盾纠纷十分重要。

三是营造安全舒适和谐宜居环境的需要。住宅物业管理涉及千家万户，与广大人民群众的生产生活息息相关。按照我省《宜居住宅建设标准》，宜居住宅除强调要“建得好”，更重要的是要“管得好”。住宅物业管理作为事关群众生活品质、城市安全运行和社会稳定的重大民生工程，亟需通过地方性法规加以规范。从而适应新要求新期待，提升人民群众的获得感、幸福感、安全感。

为此，借鉴全国及我省其他市立法的成功经验，制定一部符合我市实际、管用好用的地方性法规，对于规范住宅物业服务管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务人的合法权益，促进住宅物业管理健康发展很有必要。

二、起草过程

根据市人大常委会2024年度立法计划安排，市人大常委会成立了由市人大常委会法工委、市发展和改革委员会、司法局、市场监督管理局、住房和城乡建设局、城市管理局等相关部门组成的立法工作小组。6月初，由市人大常委会副主任闫玉萍带队，法工委组织立法工作小组赴岚县、柳林县、汾阳市、离石区进行了实地调研，着手起草条例（草案）初审稿。6月26日，市四届人大常委会第十八次会议进行了初审。会后，市人大法制委、常委会法工委书面征求了一府一委两院、各县（市、区）人大常委会的意见建议，并通过《吕梁日报》、“吕梁人大之声”微信公众号全文刊登条例（草案）初审稿，向社会公开征求意见。 同时，深入多个街道办、社区和住宅小区，广泛收集群众意见建议。9月13日，专门召开座谈论证会，邀请立法咨询专家、基层立法联系点、市直有关单位、街道办、物管中心、物业行业协会、业主、业委会、物业服务人和市民代表，就条例（草案）进行研讨论证。之后，书面征求了省人大常委会组成人员、省发改委、省住建厅的意见建议。10月17日，省人大常委会法工委专程赴吕梁进行了指导修改。在综合各方面情况的基础上，法工委对条例（草案）作了进一步修改完善。经市人大常委会党组和主任会议讨论，并报请市委常委会研究同意，市四届人大常委会第二十一次会议表决通过。

三、主要内容

条例共六章六十条，包括总则，业主、业主组织与物业管理委员会，住宅物业服务与管理，住宅物业使用与维护，法律责任，附则。主要内容如下：

（一）关于条例名称

根据使用功能的不同，物业通常可分为居住物业、商业物业、工业物业、政府类物业和其他用途物业等。调研发现，相对于其他物业，群众对规范住宅物业管理的呼声最高，实际中发生的矛盾纠纷也更多，需要通过立法解决的问题更为集中。结合我市“小切口”立法特色，起草小组最终将条例名称确定为《吕梁市住宅物业管理条例》。

（二）关于管理体制

第四至八条分别对市县乡镇三级人民政府，住房和城乡建设和居（村）委会在住宅物业管理方面的职责做了具体规定，确立了协调联动机制，推进住宅物业服务管理力量下沉，发挥属地管理优势。同时，进一步细化了住宅物业主管部门的组织、指导、监督管理职责，以及街道办事处、乡镇人民政府和村委会在住宅物业管理中的指导、协助职责。

（三）关于业主大会

第十一条至十九条对成立业主大会的要求、条件等进行了规定。一是细化了业主的认定标准；二是明确了业主大会成立的条件和程序；三是赋予街道办事处、乡镇人民政府组织指导成立业主大会会议筹备组的法定职责；四是降低业主共同事项的表决人数，解决了业主大会人数不够以及共同事项难以实施的难题。

（四）关于业委会和物管会

第二十条至二十六条对分别对业委会和物管会的法律地位、成立条件和职责等进行了规定。一是明确规定业主委员会的产生、组成和工作职责，确保业委会依法成立；二是赋予街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会在业委会逾期不召开会议时有权组织召集会议，确保业委会发挥实效；三是明确规定业委会及其委员的各项禁止行为，促进业委会规范履职；四是明确了物管会的组建和职责，实现住宅物业管理的有序过渡。

（五）关于前期物业服务制度

第二十八条至三十条对前期物业服务管理进行了规定。一是规定了建设单位应当依法通过招投标或协议方式选聘前期物业服务人，提高物业服务质量；二是规定了建设单位应当与前期物业服务人进行承接查验的义务，鼓励引入第三方评估机构参与，确保责任分明；三是明确了前期物业服务合同效力、临时管理规约的备案制度，保障物业服务人的合法经营权。

（六）关于物业服务管理

第三十三条至四十条对物业服务相关事项作出细化规定。一是全面落实物业服务人的主体责任，明确了物业服务人的各项基本义务和禁止行为，制约物业服务不履约、不到位情形；二是明确规定物业费的收取方式、欠交物业费的处理以及代收费的情形，化解此类矛盾纠纷；三是确立物业服务公示制度；四是明确物业服务人续聘、另聘的时间节点和程序运作、退出时限和交接事宜，破解物业管理交接难的困境。

（七）关于物业使用维养制度

第四十三条、第四十四条、第四十九条至五十二条对住宅物业服务区域内物业的使用、维修、养护进行了规定。一是明确规定了业主、物业使用人各项禁止行为，确保安全合理使用物业；二是强调业主室内装饰装修、转让、出租房屋的告知义务以及物业服务人的巡查监管义务，规范装修管理；三是明晰了供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专营设施设备的维修、养护、更新和管理责任；四是明确了住宅专项维修资金的权属、筹集和使用原则以及紧急启用的情形，破解专项维修资金使用难的问题；五是细化了小区公共收益的归集、使用和管理，保障业主权益。

（八）关于物业配套设施建设

结合吕梁市住宅物业服务的实际，针对住宅小区物业配套设施存在的主要问题，第四十五条、第四十七条、第四十八条进行了规定。一是明确规定物业服务用房的权属、配建比例和用途；二是健全了车位（库）的权属、使用和收费管理等事宜；三是基于新能源汽车的大量涌现，对充电设施建设和使用给予了明确规定。

（九）关于法律责任

严格遵循“不抵触”原则，上位法有规定的，在规定的处罚种类和幅度范围内，作了进一步细化、具体化；上位法规定较为笼统的，参照其他省市并结合我市实际予以确定。第五十四条至五十八条分别规定了建设单位、物业服务人及业主、物业使用人以及国家机关工作人员等违反本条例规定的处罚措施。