□ 本报记者 冯海砚 王洋

垃圾堆积、路面坑洼、管网失修，业主与物业矛盾重重……一年前，市委北门高层小区还深陷物业管理的困局。而如今，电动车、自行车停放有序，楼道干净整洁、灯光柔和明亮，地下室空间规范安全，这个住着200多户600余人的高层小区，从“脏乱差”到“洁净美”的蜕变，不仅刷新着居住环境，更重塑了基层治理新格局。其以党建为引领、居民为主角的自治实践，为破解我市城市小区“谁来管、管什么、如何管”的难题，提供了可复制、可推广的鲜活样本。

城市小区治理中，物业公司与业主的矛盾由来已久。物业公司以盈利为目的，常通过压缩成本、简化服务追求利润最大化。业主则期盼优质服务，希望物业维护好公共设施、保障居住安全、及时处理诉求。这种目标差异导致的现实矛盾，在新建小区尤为突出。市委北门高层小区是典型的新建小区。在小区老住户成永生看来，不同于新建小区的老旧小区、村改小区、安置小区，其邻里摩擦、楼宇矛盾等多多少少还受宗族关系、邻里文化、居民认同感等影响，生存状态、日常交集相对稳定。而新建小区居民之间几乎没有利益趋同、价值共建等约束，只能靠居民自愿自觉自省，要让这些实现共鸣，首先得实现业主自治，让业主自己管理小区、治理小区。

市委北门高层小区更为特殊，600多个居民中党员人数超过200人，其中不乏退休的处级以上干部，组织力量本应强大。但自2011年入住以来，一直没建立党支部，宝贵的组织资源长期沉睡。缺乏有力的协调机制，让物业公司与业主长期陷入零和博弈：物业以利润为先，业主渴求优质服务却维权无门。日积月累，不仅出现垃圾堆积、路面坑洼、管网失修等表面问题，更有物业服务勉强维持、居民深感权益无力维护等现实问题，“家的温度”逐渐消失。

新时期，物业矛盾成城市治理痛点，物业公司追求盈利最大化和业主追求服务最大化的矛盾，让不少新建小区陷入“服务缩水—费用拒缴—品质再降”的恶性循环。“是得有人管管了”成为市委北门高层小区居民的共同呼声。

自治的关键在于自主，根本是重构治理主体。市委北门高层小区的转变，就始于一场从“被动管理”到“业主自治”的觉醒。

成永生担任过吕梁市委副秘书长、市信访局局长，2023年，退休后的他积极参与吕梁市委北门高层小区党组织建设工作，并被选举为党支部书记。后又开始筹备建设业主委员会，经过超70%的业主参与投票，成永生当选为业主委员会主任。2024年4月1日，小区顺利完成与原物业公司的移交工作，正式接管小区物业管理服务工作。

该成立的成立了，该接管的也接管了，但大部分居民并不看好小区自治，认为是“换汤不换药”。在一些居民看来，要真正实现小区自治，业主委员会必须得有一帮子有权威的人担起责任并得到认可，而且这些人必须做到公平正义，有爱心，有贡献精神。成永生带领业主委员会成员积极宣传自治的好处，也通过自身示范引领让居民们切实感受到了自治的好处。2024年3月，小区下水管被水泥堵塞，污水倒灌至地下室。当时的业主委员会还未接管小区，但成永生主动承担责任，积极协调城市管理部门进行维修，及时解决了居民的困难。

业主委员会成立后，小区严格按照国家规定执行收费标准，所有收支适时向业主公示，确保公开透明。与之前物业相比，现在物业服务人员从原来物业公司接管时候的13人精简至7人，节约人工费用约10万元。这些节省下来的费用全部用于提升服务质量，公共部分维修得以全面保障，门房实行24小时值班制度。通过合理优化资源配置，提高了服务质量，让居民切实享受到了业主自治带来的实惠。

居民提出修建电动自行车充电棚的建议，业主委员会充分采纳建议并组织实施，项目投资6万元，新安装充电桩38个，有效解决了小区100多辆电动车的停放与充电难题，为居民的日常生活带来极大便利，同时也提升了小区的安全管理水平，减少了因私拉电线充电带来的安全隐患。业主委员会成立之初，共有60余名居民为小区治理建言献策，收集到意见建议87条。经过一年多的努力，业主委员会成功解决小区楼道破损、公共区域地板松动、楼道灯光维护、院内地面坑洼、停车棚以及水电消防设施破旧等一系列问题，让业主真正成为小区治理的主体，体现了民主在基层治理中的重要作用。

类似这样的做法还有不少，这些做法不仅解决了居民眼前的困惑，更为重要的是居民们对自治有了新的看法，也切切实实感受到了业主自治带来的诸多变化。

于居民而言，不会过多关注自治的成效，他们所关注的是小区生活环境会不会有大的改观，自己的诉求能不能得到及时回应，能不能感受到实实在在的服务。

业主委员会成立后，市委北门高层小区第一时间在四个单元门口设立了意见箱，并通过选举产生4个党小组组长和27个业主代表，并建立全体业主群和物业管理群。党小组长和居民代表负责征求居民的意见建议，确保居民的诉求能够及时、准确地传达给党组织，党组织的决策也能更好地惠及广大居民。这种完善的组织架构，为小区治理提供了坚实的组织保障。对于重大事项，业主委员会会组织召开业主代表大会进行集体决策；日常事务则由业主委员会集体决策。这种科学、民主的运行机制，确保了决策的公正性和合理性，避免了个人决策的片面性，使小区治理更加规范、有序。

自治所取得的实实在在的成效就体现在居民自愿自觉自省的意识中，小区退休老检察官老陈主动担任小区调解员，成功化解房屋漏水、房屋装修扰民等3起邻里矛盾，将居民纠纷化解在小区，避免了矛盾的激化升级，维护了小区的和谐稳定。

市委北门高层小区的实践表明，居民自治不是简单的“自己管自己”，而是权责清晰、运转高效的治理体系，其成功经验带来多重启示：

——小区治理中，党组织不仅协调资源，更凝聚共识。党支部面对下水管堵塞危及楼基的紧急情况，迅速协调城市管理局抢险维修，既解决实际问题，又树立公信力。“党建+自治”模式，将党的政治优势转化为治理效能，为自治指引方向。

——新建小区居民背景多元、需求多样，却在自治中实现“216户需求”到“1份共识”的转变。关键是建立便捷参与渠道：意见箱收集静态诉求，微信群处理动态问题，居民代表参与决策监督，让每个人都能找到参与治理的切入点。正如居民所说：“自己的事情自己管，不仅问题解决得快，住得也更舒心。”

——小区明确“三重一大”事项由业主代表表决、日常事务由业委会集体决策，构建规范运行机制。面对快递丢失索赔、下水道维修争议等问题，业委会通过完善制度、明确责任边界，既保障居民合理权益，又避免自治陷入“无限责任”困境。这种“有边界的自治”，让治理既有活力又井然有序。

小区换新貌，居民有话说。今年86岁的业主刘瑞华逢人便夸：“以前是物业管业主，现在是业主管物业。由被动变成了主动，我们业主说了算！”刘瑞华大爷在与记者交谈时风趣地说道。

治理好不好，居民说了算。如今的市委北门高层小区，不仅环境焕然一新，房屋售价、租赁价格也明显上涨5%～10%，更重要的是居民主人翁意识显著增强。从“事不关己”到“主动参与”，从“互相抱怨”到“互助共治”，这种精神层面的转变，应该成为全市城市小区业主自治借鉴的模式和范本。